市建局月前新增「楼换楼」方案，让在二月廿四日后启动的重建项目而受影响的自住业主，除选择现金补偿外，亦可选购原址或启德发展区的「楼换楼」单位。此举将进一步扫除收购阻力，加快重建步伐。
旧楼被清拆，代之而建的是一幢幢数千至过万元一呎的「豪宅」。合资格业主尚可换楼安居，租客却面临无家可归。二十年来服事恶劣居所与露宿者的基督教关怀无家者协会估计，未来十年，将有四万名新移民及非长者单身人士因未合符资格上公屋而面临住屋问题。
这群欠缺解决自身问题资源、需要关怀和支援的隐蔽群体，将何去何从？ 本报今期探讨有关问题，以下为部分内容：
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基督教关怀无家协会曾在上年七月至八月，于全港进行问卷调查，成功访问三百八十六位旧楼租客，发现超过七成受访者希望现居地方清拆，近八成希望上公屋及原区安置。另外，调查发现六成受访者不了解收楼的赔偿及安置方案──私人发展商收楼是不会安排上公屋的，什或连一点儿赔偿都没有，租客却以为政府会「包底」照顾。
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| 余伯栖身的数十呎单位：没有厨房，煮食在「睡房」 |
巴域街旧楼板房单位的租客余伯就是其中一个例子。余伯受访时面临中介发展商收楼，对发展商从未有「现身」与租客倾谈收购，感到不满：「他们只是通知你要几时就搬，时间又仓促，现在惟有见一日就住一日。」余伯未合资格上公屋，收到通知信时感到很徬徨：「起初以为有赔偿，怎知发展商说没得赔，最多只有少少搬迁费。」于是，他惟有与两位同层的租客租住其他单位栖身：「现在的租金那么贵，我一个人付不起呀！」
市建局非执行董事非官方成员、城大专业进修学院社会及人文科学导师吴家鎚博士指出，如果是市建局收楼，当局是会照顾受影响的租客，包括合资格者安排上公屋，或获得租金赔偿，但若私人发展商收楼，原则上受影响租客的赔偿乃由业主负责。
目前，全港约有四千幢楼龄达五十年以上的楼宇。政府估计，未来十年，这些楼宇数目会按年递增五百幢。市区地产市道兴旺，助长地产发展商或中介人公司收楼。例如有报章指，○九年田生集团处理中的购并项目已逾二百个。相反，从市建局网页资料显示，成立至今公布的重建项目就只有四十六个。
事实上，随着上年年初马头围塌楼事件，政府已推出多项措施推进旧楼重建，包括「八成强拍」、严打四十万旧楼潜建、管制「劏肚房」等。旧楼清拆，使租住单位锐减，租金上升，加上最低工资落实后将令竞争力低的基层租客失业，租客情况愈见堪虞。基督教关怀无家者协会推算，二○一三年前问题将会陆续浮现──租客因收楼而不断搬迁，即使找到合适单位，往往要借贷才能成功租住，最终因未能「挨贵租」而无家可归；若情况不被改善，估计至二○二○年，港九大部分旧楼已被清拆，问题将会白热化，在十万名旧楼恶劣居所住客中，近四万名新移民及非长者单身人士将因未合符资格上公屋而无处容身。
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吴家鎚 |
吴家鎚说，受影响的租户可选择申请入住中转屋单位，社署会评估后会有恩恤安排，不过地点较为偏远。另外，前土发局遗留下来的两幢安置大楼单位，可供由市建局负责的重建项目而受影响的租客入住，分别位于豉油街及德辅道西，单位以低于市值租金租出，而租客若到了合资格上公屋条件而要迁出，可得到两年租金的赔偿。
这两项选择无疑可解决部分租客的住屋困难。但吴家鎚认为，要长远解决因重建而来的住屋问题，关键是现时的房屋政策会否向下调，使更多受影响人士可以受惠：「当然这也涉及房屋资源分配问题、社区福利如何配合等。」
市区用地不足，影响公屋供应，加上市区老化，如何平衡发展与促进土地运用？吴家鎚认为，政府需有整全的重建方略及城市规划，包括：
一、再思重建本质：以「变靓」为目的，还是改善社区的社会资本？市区更新不是市区更美，如此旧楼住民只是由一个旧区迁至另一个旧区（displacement effect）。反观部分欧洲国家如西班牙、荷兰，重建的焦点乃改善地区建设、提高就业机会，提升当地人口的竞争力，让他们可以自立，自发性改善其生活质素、居住环境及房屋更新……
（www.christiantimes.org.hk，时代论坛每日快拍，2011.4.21）
