市建局月前新增「樓換樓」方案，讓在二月廿四日後啟動的重建項目而受影響的自住業主，除選擇現金補償外，亦可選購原址或啟德發展區的「樓換樓」單位。此舉將進一步掃除收購阻力，加快重建步伐。
舊樓被清拆，代之而建的是一幢幢數千至過萬元一呎的「豪宅」。合資格業主尚可換樓安居，租客卻面臨無家可歸。二十年來服事惡劣居所與露宿者的基督教關懷無家者協會估計，未來十年，將有四萬名新移民及非長者單身人士因未合符資格上公屋而面臨住屋問題。
這群欠缺解決自身問題資源、需要關懷和支援的隱蔽群體，將何去何從？ 本報今期探討有關問題，以下為部分內容：
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基督教關懷無家協會曾在上年七月至八月，於全港進行問卷調查，成功訪問三百八十六位舊樓租客，發現超過七成受訪者希望現居地方清拆，近八成希望上公屋及原區安置。另外，調查發現六成受訪者不了解收樓的賠償及安置方案──私人發展商收樓是不會安排上公屋的，甚或連一點兒賠償都沒有，租客卻以為政府會「包底」照顧。
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| 余伯棲身的數十呎單位：沒有廚房，煮食在「睡房」 |
巴域街舊樓板房單位的租客余伯就是其中一個例子。余伯受訪時面臨中介發展商收樓，對發展商從未有「現身」與租客傾談收購，感到不滿：「他們只是通知你要幾時就搬，時間又倉促，現在惟有見一日就住一日。」余伯未合資格上公屋，收到通知信時感到很徬徨：「起初以為有賠償，怎知發展商說沒得賠，最多只有少少搬遷費。」於是，他惟有與兩位同層的租客租住其他單位棲身：「現在的租金那麼貴，我一個人付不起呀！」
市建局非執行董事非官方成員、城大專業進修學院社會及人文科學導師吳家鎚博士指出，如果是市建局收樓，當局是會照顧受影響的租客，包括合資格者安排上公屋，或獲得租金賠償，但若私人發展商收樓，原則上受影響租客的賠償乃由業主負責。
目前，全港約有四千幢樓齡達五十年以上的樓宇。政府估計，未來十年，這些樓宇數目會按年遞增五百幢。市區地產市道興旺，助長地產發展商或中介人公司收樓。例如有報章指，○九年田生集團處理中的購併項目已逾二百個。相反，從市建局網頁資料顯示，成立至今公佈的重建項目就只有四十六個。
事實上，隨著上年年初馬頭圍塌樓事件，政府已推出多項措施推進舊樓重建，包括「八成強拍」、嚴打四十萬舊樓潛建、管制「劏肚房」等。舊樓清拆，使租住單位銳減，租金上升，加上最低工資落實後將令競爭力低的基層租客失業，租客情況愈見堪虞。基督教關懷無家者協會推算，二○一三年前問題將會陸續浮現──租客因收樓而不斷搬遷，即使找到合適單位，往往要借貸才能成功租住，最終因未能「挨貴租」而無家可歸；若情況不被改善，估計至二○二○年，港九大部分舊樓已被清拆，問題將會白熱化，在十萬名舊樓惡劣居所住客中，近四萬名新移民及非長者單身人士將因未合符資格上公屋而無處容身。
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吳家鎚 |
吳家鎚說，受影響的租戶可選擇申請入住中轉屋單位，社署會評估後會有恩恤安排，不過地點較為偏遠。另外，前土發局遺留下來的兩幢安置大樓單位，可供由市建局負責的重建項目而受影響的租客入住，分別位於豉油街及德輔道西，單位以低於市值租金租出，而租客若到了合資格上公屋條件而要遷出，可得到兩年租金的賠償。
這兩項選擇無疑可解決部分租客的住屋困難。但吳家鎚認為，要長遠解決因重建而來的住屋問題，關鍵是現時的房屋政策會否向下調，使更多受影響人士可以受惠：「當然這也涉及房屋資源分配問題、社區福利如何配合等。」
市區用地不足，影響公屋供應，加上市區老化，如何平衡發展與促進土地運用？吳家鎚認為，政府需有整全的重建方略及城市規劃，包括：
一、再思重建本質：以「變靚」為目的，還是改善社區的社會資本？市區更新不是市區更美，如此舊樓住民只是由一個舊區遷至另一個舊區（displacement effect）。反觀部分歐洲國家如西班牙、荷蘭，重建的焦點乃改善地區建設、提高就業機會，提昇當地人口的競爭力，讓他們可以自立，自發性改善其生活質素、居住環境及房屋更新……
（www.christiantimes.org.hk，時代論壇每日快拍，2011.4.21）
