論

劏房问题一直是个让人纠结的社会问题。二○一六年中期人口统计公布，全港有近廿一万人居于九万多个劏房单位内，引起社会哗然。多年来民间一直有呼声要求重推租金管制，以限制租金升幅及保障居住权，不过政府却一拖再拖，并主张租管弊大于利，原因是价格管制将会干扰私人市场而令供应减少，引致「连串不符原意的后果」，反而令情况恶化。然而，这段期间内香港人口持续增长，劏房又处于「无王管」的状态，令劏房常态化和情况更趋极端，劏房户愈住愈细，租金却愈升愈高。根据社联最新的调查，有三成劏房户以月入50%或以上缴交租金，情况快将触及一般人无法负担的临界点。

行政长官林郑月娥最终在二○二○年《施政报告》中首度提及研究推行劏房租务管制。虽然研究工作小组被坊间批评完全没有租客代表，担心研究会向业主倾斜，但〈「劏房」租务管制研究工作小组报告〉仍在二○二一年三月发表。政府已接纳研究报告的建议，并已刊宪推出条例草案，预计年尾可实施。现时的方案包含下列数点：

• 「2+2」四年租住权：租期固定为两年，租客应有权续租一次，从而得享为期四年的租住权保障。租金于两年租期内不得上调，但业主与租客可协定将租金下调
• 租金加幅设置上限：续租租金加幅不得超逾：一、差饷物业估价署发布的私人住宅租金指数（所有类别）于相关期间的百份率改变；或二、15%，以较低者为准
• 业主与租客需签订载有强制性条款的「标准租约」，包括列明居住期限、租金、收取的实际水电费等

然而，方案一出台便引来很大迴响，原因是坊间强烈要求的「起始租金」并没有落实，劏房户担心在空窗期会被业主大幅加租，或是由于议价能力太低而被迫迁。另外，最为人诟病的是租金升幅以15%封顶，被批评为太高，有政党亦打算提出应以10%封顶。虽然条例草案已经刊宪并将进入立法程序，但明显方案并非完美，而且有不少可见的漏洞和问题，如在立法之前不去正视这些问题和堵塞相关漏洞，相信最后受苦的仍是基层市民。

漏洞一：未能规管寮屋和丁屋劏房，郊区「劏房化」必然加剧

运输及房屋局主任（特别职务）陈嘉信称，建议参考建筑物图则或公契以了解「单位」的定义。若屋宇没有图则或公契，便不能界定为「单位」，不能纳入条例。因此，租务管制明显的漏洞是未能规管寮屋劏房、丁屋劏房和没有公契的僭建物。

我们曾经提出，由于市区劏房租金高昂，迁入寮屋的家庭数量逐步上升，导致寮屋、猪栏屋或是货仓等，都出现内部「劏房化」、分租牟利的情况。而近年寮屋劏房化的情况一直未有纾缓，将丁屋内部改建成劏房的行为亦一直存在，而且更是「有价有市」。如日后推行的租务管制不包括寮屋和丁屋，寮屋劏房和丁屋劏房将成为特殊的存在，必然令郊区物业「劏房化」的现象加剧。

由于租务管制主要针对业主的营利及行为，故此不排除有一部份业主会退出劏房市场，令市区的劏房供应减少。另外，「2+2」四年租住权亦必然令单位流转减慢，可能导致基层家庭短时间内在市区难以觅得劏房，从而转向更偏远的寮屋和村屋。若寮屋和丁屋不受租务管制，等于变相鼓励寮屋户和丁屋户将建筑物改建成「另类劏房」出租，最终基层市民仍是要在郊区「捱贵租」。

最近我们和义工一起探访单亲妈妈阿珠（化名），她和两个就读小学的子女一家三口居住在屯门寮屋劏房。特别的是，这是一间铁皮屋，屋顶只以铁皮搭建，楼顶亦没有密封，除了打风下雨时会令人特别担心之外，夏天时屋内亦不通风，铁皮吸热亦令室内温度非常高。单位虽然有独立厕所和一间细房，刚好足够一家三口生活，然而租金是令人咋舌的六千二百元，加上食物、水、电、石油气等杂费，单是一个月的开支已令她难以负担。

像阿珠这些居住在寮屋劏房的家庭，很可能是被遗忘的一群，若租务管制不涵盖寮屋，她们将如何面对之后的压力？

位于郊区的寮屋


寮屋改建而成的劏房

漏洞二：难防不签租约走「法律罅」

政府提交立法会的《2021年业主与租客(综合) (修订)条例草案》中，有关书面租赁的条文指出「租客可用书面方式要求业主在30日（指明限期）内，向租客送达反映有关口头租赁内容的书面租赁（租赁协议），供双方签署」，如业主不送达租约，则租客可以扣起租金或终止租赁。

然而在条例草案中，并没有针对业主与租客不签租约的罚则。故此，签订租赁协议仍是业主及租客之间的行为和责任。实际上，根据社联最新的调查，现时约有20%的劏房并没有签书面租约。我们估计部份原因是为了规避印花税、租客不识字、租期短暂，或是租客怕触怒业主所致。

虽然条例草案中规定租客可要求业主签订租约，但由于没有实际罚则，故业主有可能为租客提供某些好处（如提供极短租期）以引导租客不签订书面租约，从而换取双方更大的灵活性。那么「2+2」四年租住权将出现缺口，难防业主走「法律罅」，故意不签订租约。

漏洞三：空窗期「无王管」引发加租潮

由于租务管制没有规管「起始租金」，社会一直担心在空窗期，劏房业主会大幅加租，然而运房局局长陈帆却相信那只是「个别情况」，更称如租约不合理则不要签，被批评为「离地」。实际上有报道指方案一出台，有劏房户表示租金已即时加了6%。

现时香港正处于楼价、租金同时上升的时期，但另一方面失业率却维持在约6%，不少私人公司亦会跟随公务员冻薪。在条例实施之前，业主疯狂加租或迫走租客的情况不能忽视。

漏洞四：欠缺定期检讨机制

关于起始租金，研究报告中已指出由于劏房市场十分复杂，要釐定「市值租金」将会花很大资源去处理，故否定订立起始租金的必要。但运房局局长陈帆最近又表示，起始租金并非不可做，而是要有方法和过程去做，先要有客观、科学化、透明的数据库。

对此，政府亦没有承诺检讨起始租金、提出检讨的时间表和负责检讨的机构。反观最低工资，有最低工资委员会现时进行两年一检，虽然坊间一直要求一年一检，但最起码有定期检讨机制由最低工资委员会执行，令最低工资由二○一一年的$28提升至现时的$37.5。然而，租务管制却未有订立类似的法定委员会以及定期检讨机制，将来租务管制若产生反效果或漏洞百出，当局的反应或修订法例的动机和行动力亦成疑，或会形成更长远的社会问题。

就此，我们提出四项建议，以堵塞漏洞和「法律罅」，让租务管制有效推行，真正帮助基层市民解决劏房租金高企的问题。

• 建议一：将寮屋劏房和丁屋劏房纳入条例规管，以防郊区「劏房化」加剧
• 建议二：为不签订具强制性条款的标准租约规定罚则，防止有人走「法律罅」
• 建议三：参考社联「低收入劏房住户」住屋选择和服务需要调查中的「估算租金」，尽快订立「起始租金」
• 建议四：订立相关法定机构和定期检讨机制

最后，劏房问题其实是本港扭曲的楼市生态的一环，若不从根本下手，例如增建公屋、限制炒卖楼宇等，基层住屋供求将继续失衡，而租务管制实施后的时代又会催生新的社会问题，有待政府解决。

（作者为城市睦福团契事工主任。图片由作者提供。）